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買了房子發現前屋主遲遲沒把戶籍遷出，
或是出租後發現房客設籍忘記移走，
甚至拿來設營業登記也忘記註銷，
拿到稅單才發現，要繳的是營業用稅率，
不是自用住宅稅率！
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關於所有權人如何把幽靈人口移除，
你絕對不能不知道『逕遷』是蝦米！
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1. 「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？
2. 如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？
3.如果是公司營業登記忘記遷出呢？
4.不註銷「營業登記」會有什麼影響？
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▌「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？
「逕遷」是指房屋所有權人，
針對房屋地址內未遷離的人，
依法向戶政機關申請遷出的程序
就叫做『逕遷』。
根據《戶籍法》第50條第1項規定，
只要你是「房屋所有權人」，要將權狀
地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出，
只要備好『房屋所有權狀』、
『房屋所有權人或是委託書與受託人的身分證』或『可證明承租人已不住在此的證明文件』，
到房屋所在地的戶政事務所申請即可。
戶政事務所會調查確認是否屬實後，
就會將前屋主或是前租客的戶籍遷出。
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現在除了臨櫃辦理逕遷外，
部分縣市也可以用線上辦理的方式申請，
程序可以到各地方的戶政資訊網站查詢！
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▌如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？
新版租賃契約房東不可拒絕租客遷戶籍，
但也常發生房客退租後忘記遷出，
甚至拒絕遷出狀況，造成房東的困擾。
事實上，房東同樣也可以依照上述提到的
《戶籍法》第50條第1項規定，
來強制將租客戶籍遷出，
畢竟法律原本就有保障房東的權益。
如果擔心這種拒絕遷出戶籍的狀況發生，
可以在合約備註『退租須將戶籍遷出』，
並在租約到期前提醒房客務必記得喔！
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▌如果是公司營業登記忘記遷出呢？
真的有可能地址被辦理營登後忘記註銷嗎？
答案是：有！可！能！
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這種狀況通常是前屋主或者前房客搬離後，
沒有去登記註銷營業登記，
導致屋主或是後來取得房屋所有權的人，
在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅
（自住房屋1.2%）。
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假如遇到這種情況，
現屋主要怎麼做才能註銷「營業登記」
變回「自住房屋」使用，
並恢復原本的稅率呢？
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雖然依照法律規定，要取消營業登記，
必須要由當初登記的人親自辦理，
但假如真的遇到前屋主/前房客，遲遲不肯註銷，
阿明提供給大家2 個方法處理：
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Ａ‧向公司所在地申登機關檢舉
向經發局檢舉此公司遷址卻未變更住址，
那麼該公司是會被裁罰10000~50000元。
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經查核該公司距離實際遷離日，超過6個月
都沒有申請變更登記，主管機關會依利害關係人
的申請（例如房東或現任屋主）或職權，
撤銷該公司的營業登記。
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Ｂ‧向『稅捐機關』提出申請
在「事實發生日起30天內」向房屋所在地
稽徵機關提出申請（部分縣市有開放線上申辦）。
事實發生日像交易簽約日、過戶日等都包還在內，
所以當你買賣已經到完成過戶的階段，
或是租賃契約結束日，要記得儘快要求前屋主或
前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。
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假設前屋主或前房客無法完成註銷，
現任屋主或房東也記得在30日內，
向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實
，稅捐機關派人查核後屬實，
就可申請依實際使用情形來課稅。
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若超過30日才申請變更房屋用途，
無法查得實際變更日，就以申請日為申報日，
從當月更改房屋用途以及稅率，
所以早點申請才不會讓自己權益損失哦！
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▌不註銷「營業登記」會有什麼影響？
《所得稅法》第14條第1項第5類第4款，
規定將財產借與他人使用，即使是無償使用，
但若房屋用途係供營業或執行業務，
就要按當地租金市價計算租賃收入。
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簡單來說就是，
即使現任屋主與前屋主或房東與前房客
並沒有租賃的關係，也沒有在收房租了，
但因為前屋主、前房客並沒有去稅捐處註銷
「營業登記」，依照所得稅法的規定，
也是會被認定有租賃事實，並課徵相關稅額，
例如：3%的房屋稅。
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前房客或是前屋主有利用房子做營業登記，
最好去查有沒有做「註銷營業登記」，
保障自己自用住宅的納稅權益，免得多花冤枉錢。
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最後建議各位買方/房東，當購入房屋後，
務必向戶政事務所查詢賣方戶籍是否已遷出，
同時也確認該地址是否有第三人設籍及相關營業
登記有無遷出，以免影響到日後自身權益喔！
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